Aluguel na quarentena: pagamentos

Nesse momento de pandemia, no meio de uma quarentena, muitas incertezas vem à tona. No caso das pessoas envolvidas no mundo imobiliário, as dúvidas, incertezas e medos são muitos. E o que mais se especula nesse momento é o como lidar com o aluguel na quarentena, principalmente quanto aos pagamentos.

Muitas pessoas mantiveram seus trabalhos acontecendo no formato home office, mas nem todas estão na mesma situação. O fechamento do comércio e algumas demissões tem deixado muitas pessoas vulneráveis financeiramente. Além também da situação de muitos donos de imóveis que dependem dos aluguéis para manterem o seu sustento.

Então, vou apresentar aqui um pouco do que se tem discutido no mundo imobiliário e algumas saídas para aqueles que alugam suas residências direto com o dono. Essas sugestões buscam trazer possibilidades para as duas partes: dono e morador. Apesar disso, é sempre bom lembrar que na dúvida, o ideal é buscar um aconselhamento especifico com um advogado.

 

O que está sendo indicado por vários advogados da área imobiliária

Negociação. Esse é um momento em que o diálogo e as flexibilizações são importantes para os dois lados. Não é bom que o dono do imóvel fique completamente sem receber os pagamentos durante a quarentena. No entanto, por conta da quarentena, muitos inquilinos estão passando por diminuições de renda e ainda precisam ter um lar para se refugiar. Conversar e chegar em um acordo bom para ambos é a melhor solução.

 

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O que pode ser feito

Alguns advogados lembram da Lei do Inquilinato, no artigo 18:

“é lícito às partes fixar, de comum acordo, novo valor para o aluguel, bem como inserir ou modificar cláusula de reajuste.”

Assim, foram recomendadas algumas saídas, entre elas:

  • renegociar um valor que o inquilino consiga pagar, por um determinado prazo;
  • não efetuar o reajuste anual previsto no contrato. O prazo pode acompanhar o período do Decreto de calamidade pública, que tem como vigência o período de 20 de março de 2020 a 31 de dezembro de 2020;
  • Dar um desconto no pagamento do valor por um certo período;
  • Dividir o valor do aluguel, dando um desconto, e deixando o restante para ser pago no futuro;
  • Para quem possui a garantia de caução, pode ser utilizada a caução como pagamento, mas veja mais detalhes abaixo;
  • e por último, a possibilidade de suspender o pagamento do aluguel, por um tempo determinado, nos casos em que o dono do imóvel não dependa desses valores. Ainda assim, sugere-se negociar um valor adequado para ambos.

 

Como proceder se escolher por usar a garantia de caução como pagamento

Se o seu contrato de aluguel tem como garantia a caução, a lei permite negociar o uso da garantia como substituição do pagamento do aluguel. Mas fique atento: só pode ser usado o número de aluguéis da garantia. Por exemplo: se a garantia foi de 1 aluguel, só um mês pode ser negociado. Se a garantia foi de 3 aluguéis, pode ser negociado até 3 meses de pagamento.

Outro detalhe importante é a reposição dessa garantia. Uma vez que a caução terminar, alguma garantia precisa ser reposta. Pode-se optar por repor a caução (lembre-se que nesse caso o aluguel do mês precisa ser pago e mais a caução), um fiador ou um seguro-fiança. O ideal é manter a garantia inicial do contrato, mas os termos do contrato podem ser modificados durante o período do decreto de calamidade pública, conforme a necessidade das partes.

 

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Foto de Andrea Piacquadio no Pexels

E se não houver entendimento entre dono e morador?

Segundo o ministro do Supremo Tribunal Federal (STF), Luiz Fux, “Não há juiz que vá despejar por falta de pagamento. Não há contratos que serão abruptamente rompidos. As pessoas vão ter que se acostumar com a negociação”.

Ou seja, é importante que as partes se entendam, pois estamos todos passando por mudanças e desafios. Esperar por um processo vai ser bem mais complicado e demorado nesse momento. Então, vale colocar na balança os prós e contras em manter o contrato, caso não haja chances de negociação.

Para o dono do imóvel: vale mais a pena ficar com o imóvel vazio nesse momento? No caso de apartamentos, na falta de um inquilino, surgem os custos com condomínio. Então, além de não ganhar, ainda vai ter que aumentar os próprios custos. Ou se a localização e o valor do imóvel estiverem dentro da busca dos inquilinos, vale a pena arriscar?

Para o morador: vale a pena a mudança agora? Talvez buscar um valor menor de aluguel? E as garantias? Acumular dívidas do aluguel para frente? É melhor negociar agora um valor do que se comprometer com multas e juros depois? Caso tenha uma proposta e o dono não queira negociar, vale enviar uma notificação extrajudicial com a proposta ofertada. Assim, tem-se uma comprovação do interesse em negociar.

 

Esteja atento

Há muitas facilitações surgindo, negociar faz parte do processo para que todos possamos passar por essa dificuldade global que enfrentamos. No entanto, é importante manter a boa fé na negociação, não fechar os olhos para o que está acontecendo e nem mesmo usar da pandemia para não pagar o aluguel. Simplesmente deixar o aluguel vencer não é uma saída.

O dono do imóvel pode se precaver, em casos de descontos e diminuição do pagamento, verificando se o seu inquilino realmente teve o seu salário ou rendimento diminuído. Uma conversa para entender a situação ou até mesmo um comprovante de rendimento para se pensar em um desconto proporcional é um caminho adequado.

Embora a sugestão seja o equilíbrio, essa tratativa só é válida para as situações pós decreto. Ou seja, as dívidas de aluguel adquiridas antes de 20 de março de 2020 continuam tendo que ser tratadas do jeito normal. As recomendações de negociação no período de pandemia se baseiam muito no Código Civil, artigo 393

 

“O devedor não responde pelos prejuízos resultantes de caso fortuito ou força maior, se expressamente não se houver por eles responsabilizado.

Parágrafo único: O caso fortuito ou de força maior verifica-se no fato necessário, cujos efeitos não era possível evitar ou impedir.”

 

E a indicação ao morador é a de buscar saber da situação do dono do seu imóvel, se é um idoso ou uma família que depende do aluguel para ter uma renda. E pensar em uma solução positiva para ambos os lados. Assim sendo, se houver negociação, é interessante acrescentar essa cláusula no contrato ou pelo menos tornar oficial as parcelas, os valores e até quando dura a negociação através de um e-mail.

 

Enfim…

Certamente, há muito a ser balanceado e avaliado nos aluguéis durante a quarentena, principalmente no quesito pagamento. Espero que esse artigo tenha te ajudado a ampliar o leque de opções sobre o que pode ser feito e aliviar um pouco a sensação de incerteza das últimas semanas. Se todos conseguirmos ceder um pouco e conseguirmos praticar a empatia na negociação, com certeza vamos sair mais fortes para encarar o que há por vir.

E se você ainda não conhece a Mellro, convido você a experimentar a ferramenta que te permite alugar, negociar e gerenciar o aluguel gratuitamente. Lá é possível ver os imóveis anunciados diretamente pelos donos e ter acesso ao contrato eletrônico gratuito. E ainda contratar o seguro-fiança de forma rápida ou realizar uma avaliação de crédito por um valor bem acessível. Baixe o aplicativo e experimente.

4 Comments

  • Avatar

    Sou inquilina de um ponto comercial (esmalteria e trabalho sozinha), e pago seguro fiança, o proprietário deu um desconto no aluguel, mas quando junto c o valor do seguro fiança fica acima do que consigo pagar por conta da pandemia. Tenho como cancelar o seguro fiança? Já estou no imóvel a mais de 1 ano.

    • Wanessa Rengel
      Wanessa Rengel
      26 de maio de 2020 at 16:21  -  Reply

      Olá Kize, obrigada pelo seu comentário. Bom, nós da Mellro focamos mais no aluguel residencial nesse artigo. No caso do alugueis comerciais, algumas regras mudam um pouco. No geral, não é indicado cancelar o seguro-fiança, pois ele é a garantia do contrato. E há diferenças na lei do inquilinato entre um contrato sem garantias e com garantias. Conversar com o proprietário novamente e expor essa dificuldade pode ajudar a chegar num valor sem que haja necessidade de comprometer a sua garantia, e ainda, recomendamos conversar com um advogado da área imobiliária, para te ajudar a encontrar saídas mais adequadas ao seu caso.

  • Avatar
    Ana Maria Ferreira
    25 de maio de 2020 at 22:53  -  Reply

    Boa noite,
    Tenho um pequeno restaurante que com essa pandemia está fechado e estou negociando o aluguel. E fazendo uma pesquisa achei Mello.com, pois quero dizer que fiquei muito satisfeita
    com o esclarecimento sobre a matéria e ainda li a respeito do aluguel direto com o dona e sobre seguro-fiança direto com o proprietário, Vou baixar o aplicativo. Muito obrigada.

    • Wanessa Rengel
      Wanessa Rengel
      26 de maio de 2020 at 16:25  -  Reply

      Olá Ana, obrigada pelo comentário. Esse período tem sido desafiador e espero que possamos ajudar. O que precisar, entre em contato com o nosso atendimento que a gente dá um suporte. Lembrando que o nosso aplicativo é focado em aluguel residencial e todo o contato sobre o imóvel é feito direto com o dono, sem intermediários. Seja bem-vinda!

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