Direitos do inquilino quando o dono pede o imóvel
Contrato Lei do inquilinato

Direitos do inquilino quando o proprietário pede o imóvel

27/04/2021 Por 6 minutos de leitura

Existem situações em que o dono pode pedir o encerramento do contrato de aluguel. Dependendo do prazo do contrato, esse direito pode se aplicar ou não. Seja como for, às vezes essa situação pode causar muitas dúvidas. Assim, veja quais são os direitos do inquilino quando o proprietário pede o imóvel.

Porém, antes de mais nada, você pode conferir todos os motivos que levam o dono a encerrar o contrato de aluguel e o que a lei do inquilinato define clicando aqui. 

 

Regra dos prazos de contrato

Por via de regra, na Lei do Inquilinato, o dono só pode pedir a moradia após o final do contrato de aluguel. Isso considerando que ele seja de prazo determinado.

Geralmente, os contratos de aluguel, são de prazo determinado. Ou seja, o tempo de duração do aluguel é o que está escrito no contrato. Assim sendo, se o inquilino está morando no imóvel dentro desse período, o contrato é de prazo determinado.

Já, se o inquilino fica até o final do prazo e continua, esse contrato torna-se por prazo indeterminado. Isso porque agora, se o dono não pediu o imóvel, o contrato se renova automaticamente. Assim, o mesmo contrato passou a ser de prazo indeterminado.

Quando o dono pode pedir o imóvel

Além disso, é importante relembrar algumas regras para que o dono possa pedir o imóvel, independente do prazo do aluguel:

  • Por inadimplência, ou seja, se o inquilino não está pagando o aluguel. Aqui cabe também o não pagamento de algum outro encargo (condomínio, energia elétrica, IPTU), caso assim tenha sido definido em contrato.
  • Quebra de contrato pelo inquilino. Para além do não pagamento, isso também se aplica se o inquilino não seguir as regras do contrato. Um exemplo disso é quando o contrato não permite sublocação e o inquilino resolve alugar um quarto do imóvel para outra pessoa. Esse exemplo é bem comum.
  • Se o inquilino não está usando o imóvel com fins residenciais.

Independente disso, o proprietário pode entrar em acordo com o inquilino. Se ambos concordarem, a saída do imóvel poderá ocorrer antes de terminar o prazo do contrato. Logo, se você é inquilino e o dono do seu imóvel está precisando encerrar o contrato, veja o que você pode fazer!

 

Aviso prévio

Seja pelo motivo que for, quando o dono tem interesse em pedir o imóvel, ele deve avisar o morador com antecedência. Dessa forma, o inquilino tem o direito de no mínimo 30 dias para poder sair totalmente do local. Porém, caso ele não possua nenhum método de garantia, o prazo poderá reduzir para apenas 15 dias. Além disso, caso o inquilino e o proprietário entrem em concordância, poderão estender esse prazo.

 

Apresentar defesa

Caso o aluguel já tenha sido pago e ainda assim surgiu o despejo, o inquilino pode reunir as provas e apresentar em até 15 dias depois do aviso. Isso também vale para situações em que o dono alega que houve quebra de contrato. E para essas situações, sempre busque um advogado da área imobiliária para melhor orientação.

 

Emendar a mora ou reverter a ação

Caso o inquilino esteja com aluguéis em atraso, geralmente ele tem até 15 dias para resolver a situação. A partir do aviso de despejo, o inquilino pode decidir pagar o que é devido, com juros, multa, honorários de advogado e outros. Isso vai permitir ao inquilino permanecer no imóvel e procurar manter tudo em dia. Veja mais sobre esse assunto nesse artigo aqui. Ou leia o artigo 62, II, da Lei do inquilinato nº 8245, de 1991.

 

Adiamento do despejo em caso de falecimento

Aplica-se caso ocorra o falecimento do companheiro(a), pais, filhos ou irmão de qualquer pessoa que more no imóvel. Nessa situação, o despejo não poderá ocorrer até 30 dias após a data do falecimento.

Art.65 da Lei do Inquilinato

2º O despejo não poderá ser executado até o trigésimo dia seguinte ao do falecimento do cônjuge, ascendente, descendente ou irmão de qualquer das pessoas que habitem o imóvel.

 

 

Devolução da caução é um direito do inquilino quando o dono pede o imóvelReembolso por melhorias

No mundo imobiliário, existem três tipos de melhorias ou benfeitorias. Apesar disso, apenas duas delas podem receber reembolso do proprietário, caso o contrato não impeça o reembolso.

  • Reparos necessários

Os reparos necessários são todos aqueles que mantém a condição de uso do imóvel. Ou seja, os considerados urgentes ou de extrema necessidade. Por exemplo: reparos estruturais, elétricos, hidráulicos etc. Por isso, esse tipo de reparo não precisa de aprovação do dono, pois ameaça a moradia.

  • Reparos úteis

Os reparos úteis são aqueles que permitem um melhor uso do imóvel. Assim, esse tipo de reparo precisa da autorização do dono. São exemplos: fechar uma sacada, construir uma garagem ou instalar grades nas janelas.

Dessa forma, o dono poderá reembolsar apenas os reparos necessários e os reparos úteis autorizados. Assim, quando ele pede o imóvel, é possível pagar esses valores ao inquilino. Ou ainda, pode abater dos débitos existentes do inquilino. Porém, as normas definidas no contrato de aluguel devem ser verificadas. Até porque, o contrato pode já determinar se haverá reembolso ou não.

 

Devolver o valor da caução

Dependendo da situação, o dono deve devolver o valor da caução totalmente ou parcialmente. Assim, a devolução parcial pode ocorrer quando o morador fica com alguma dívida. Um exemplo é quando se inclui o valor da vistoria de saída. Portanto, essa dívida poderá descontar da caução e o restante devolvido ao morador. Já a devolução total acontece quando não há nenhuma pendência. Assim sendo, o inquilino recebe o valor completo da caução.

Reembolso de benfeitorias é um direito do inquilino

Se o proprietário não usar o imóvel como informou

Quando o dono pede o imóvel antes do prazo, é obrigatório declarar para o que ele usará. Dessa maneira, ele não poderá usar o imóvel de forma diferente da que ele informou. Caso isso aconteça, o morador poderá entrar com pedido de indenização. Isso se chama indenização por despejo com motivo inadequado.

Visto estes pontos, fica claro que o inquilino tem direitos quando o proprietário pede o imóvel. Apesar disso, a Mellro entende que cada caso é um caso. Por isso, aconselhamos consultar um advogado especialista em assuntos imobiliários para avaliação da situação e melhores orientações.

 

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42 Comments

  • Josefa aparecida demoura disse:

    Sempre pago um mes adiantado mas devido a pandemia to morando e pagando mas odono me wumilhoo chigou falou que ia goga minbas coisas fora e corta a luz e agua nunca passei por isso tenhoo filho

    • Helena Ishigami disse:

      Olá Josefa, sinto muito que esteja passando por essa situação com seu proprietário. No caso, você tem pagado sempre com 1 mês de atraso, certo? O proprietário não pode cortar sua luz e água, muito menos jogar suas coisas na rua! Mas ele pode entrar com uma ordem de despejo, aí você vai ter que sair do imóvel em um prazo de 15 dias.
      Entendo que não está fácil pra ninguém, mas te aconselho a procurar outro lugar pra morar o quanto antes 🙁

  • Joao paulo disse:

    Esses 30 dias que o dono tem que pra pro iquilino,a gente iquilino tem que pagar por esses 30 dias dado?

    • Wanessa Rengel disse:

      Olá João Paulo! Obrigada pelo comentário. E a resposta para a sua pergunta é: sim, esses 30 dias ainda são pagos pelo inquilino. Quando a gente diz que o “dono dá 30 dias” é para que o inquilino possa buscar um novo imóvel e não ter que sair na correria. Então, o dono não pode dizer: “sai amanhã”. Isso dá tempo para o inquilino se organizar um pouco e não ficar sem ter onde morar.

      E Lembre-se que, em caso de dúvidas, é sempre bom conversar com um advogado de direito imobiliário, pois ele pode analisar o caso em detalhes e dar uma ajuda mais adequada.

  • Orestes valeriano dos santos disse:

    Quero uma opinião quando a sindica pede para o inquilino sair do imóvel só que o imovel não é da sindica

    • Helena Ishigami disse:

      Oi Orestes! Você sabe se a síndica fez isso à pedido do dono do imóvel? O proprietário pode pedir o imóvel pra moradia própria ou de algum parente próximo, como escrito aqui no capítulo II seção I da lei do inquilinato.

  • Edneide Faustino de Lima disse:

    Ola ,bem eu aluguei um apartamento, fiz depósito à proprietária, no dia 3 de julho, é no dia 6 à mesma me pediu o apart amento de volta,no dia 07 ela me devolveu o dinheiro, é no dia 10 me pediu pra que desocupar,eu gostaria de saber se tenho como pedir um prazo maior ,por que gastei com frete,montador de imóvel,mudança de internet, minha pergunta tenho meios legais pra pedir um prazo pra achar outro imóvel.
    E quanto tempo de prazo.

    • Helena Ishigami disse:

      Oi Edneide, esse caso é meio complicado porque na verdade a proprietária pode pedir o imóvel em alguns casos apenas, como pra moradia própria ou de algum parente próximo. Se ela apenas desistiu da locação eu recomendo que você procure um advogado imobiliário pra que ele possa te instruir se você tem direito a alguma restituição financeira já que investiu seu dinheiro nessa mudança.
      Você pode ler aqui na lei do inquilinato sobre os casos que o proprietário pode pedir um imóvel, no capítulo II seção I.

  • Hellen Rocha disse:

    Uma dúvida: meu contrato é verbal, meu inquilino nunca me pagou o valor integral do aluguel. Pedi o imóvel, ele alega que pode morar esses trinta dias do último pagamento e mais trinta dias sem pagar. Isso procede?

    • Helena Ishigami disse:

      Oi Hellen, mesmo sem contrato escrito existe um contrato verbal entre você e o inquilino então ele deve te pagar o valor acordado todos os meses até ele sair do imóvel, isso inclui os 30 dias que ele tem pra desocupação no caso do encerramento do contrato. Como você já está tendo problemas com ele eu te aconselho a procurar um advogado imobiliário, pode ser que haja a necessidade.

  • Solange Silva disse:

    Boa tarde!

    No contrato por prazo indeterminado o locador pode pedir o imóvel para uso próprio? Se positivo, ele fica isento de multa?

    Grata,

    • Helena Ishigami disse:

      Olá Solange! O proprietário pode pedir o imóvel a qualquer momento para moradia própria ou de algum parente próximo. Não existe multa por quebra de contrato para proprietários. Você pode ler mais sobre isso aqui na lei do inquilinato, no capítulo II seção I.

  • Willian Mocci disse:

    Boa noite,
    Moro em uma casa alugada pela imobiliária com contrato determinado de 30 meses com isenção de multa após 6 meses. O proprietário emitiu uma notificação de desinteresse na continuação da locação. Mesmo em contrato determinado ele pode pedir o imóvel? Obrigado!

    • Helena Ishigami disse:

      Oi Willian, o proprietário pode pedir o imóvel em alguns casos específicos como pra moradia própria ou de algum parente ou no caso do inquilino quebrar alguma cláusula do contrato. Você pode ver os motivos certinho aqui na lei do inquilinato na seção I do capítulo II.
      Caso não se encaixe em nenhum desses casos eu te indico a procurar um advogado especializado em direito imobiliário!

  • Maria Irani Cantelli Gatti disse:

    Recebi um comunicado que terei que desocupar o imóvel até 01/10 termino do contrato se eu sair antes perco o caucao?

    • Helena Ishigami disse:

      Olá Maria, se você sair antes do término do contrato pode haver uma multa rescisória. Aí você pode usar o caução pra pagar essa multa e, se sobrar parte do valor após esse pagamento, você deve receber o que sobrou.

  • JONATHAN CURTY DE OLIVEIRA disse:

    Bom dia, no meu caso tenho uma loja alugada, fiz contrato de 1 ano porém não fizemos outro quando venceu e já tem 2 anos e meio na loja, ontem a proprietária falou que vai precisar da loja, alegou que seria para reformas, porém falei pra ela se for para reformas eu posso parar por 15 dias ou até 1 mês para ela fazer a reformas, ela alegou que não, que precisa da loja, sempre paguei tudo certo, e até a mais do que o combinado as vezes, ela pode fazer isso? Ou tenho algum direito?

    • Helena Ishigami disse:

      Oi Jonathan, no caso de contratos de aluguel entende-se que o contrato é automaticamente renovado quando passa do tempo mínimo (no seu caso, 1 ano) e não existe a retirada do imóvel. Na lei do inquilinato consta que o proprietário só pode pedir o imóvel no caso de precisar pra moradia pra si ou pra algum familiar, mas como seu caso se trata de um imóvel comercial é um pouco mais complicado pois existem casos em que é possível assegurar a permanência, mas aí você vai precisar consultar um advogado especializado em direito imobiliário pra te instruir como proceder nessa situação.

  • Ana paula silva disse:

    Ola tenho uma duvida pois moro de aluguel a 5 meses estou cm tudo em dias
    A dona ñ fez contrato pois a mesma falou que não necessitava
    A dona do imóvel veio me pedir a casa e que eu desculpe a casa quanto antes pois iria fazer uma cirurgia na perna e ñ poderia subir escada tenho um calção dentro
    Gostaria de saber fora o calção tenho mais quantos dias dentro para entregar a casa

    • Helena Ishigami disse:

      Olá Ana, mesmo nesses casos que não há um contrato físico a lei entende que existe um contrato verbal. Acredito que seu aluguel tenha sido feito por tempo indeterminado, então nesse caso você vai ter 30 dias pra desocupar o imóvel a partir do dia que a proprietária te avisou.
      Sobre o caução, você recebe ele inteiro de volta caso não tenha tido nenhum dano na casa ou você pode usar pra abater esses últimos 30 dias. O valor que sobrar deve ser devolvido pra você.
      Sempre faça contrato, ele serve pra te proteger!

  • Márcia Cristina Lopes da Silva disse:

    O inquilino me pagou o aluguel e eu pedi a casa, e dei 30 dias para ele usar o calção, mais ele quer o dinheiro de volta pq não quer usar os 30 dias, mais já usei o dinheiro para pagar as contas. O que eu faço?

    • Wanessa Rengel disse:

      Olá Márcia, infelizmente ainda há muita confusão quanto ao dinheiro da caução. A caução não é um dinheiro do dono. Esse dinheiro é uma garantia para ser usada apenas se houver dívidas por parte do inquilino. Se o seu inquilino não tiver dívidas de aluguel, ele tem o direito de receber o dinheiro da caução no final do aluguel. Então, você precisa devolver.😬 E Lembre-se que, em caso de dúvidas, é sempre bom conversar com um advogado de direito imobiliário, pois ele pode analisar o caso em detalhes e dar uma ajuda mais adequada.

  • A M B disse:

    E sei inquilino não conseguir encontrar outro imóvel em 30 dias?

    • Helena Ishigami disse:

      Infelizmente nesse caso não existe nada na lei do inquilinato, te aconselho a procurar um advogado especializado na área de imóveis pra saber o que pode ser feito.

  • abraao da silva disse:

    Quanto é que aluga a casa mas não está na casa está viajando e não tem nada na casa, mais só q devolver com os 30 dias isso e certo?

    • Helena Ishigami disse:

      Oi Abraao, nesse caso se os 30 dias já estão pagos você tem duas alternativas: devolver o valor desse último mês e encerrar o contrato ou esperar o final do mês pra poder alugar pra outra pessoa. Mesmo que o imóvel não esteja ocupado, se a pessoa pagou ela está alugando ainda.
      Não tenha medo de procurar um advogado imobiliário, ele vai saber te ajudar melhor que eu!

  • Alessandra Moreira da Silva disse:

    estou morando em uma casa a 6 meses,o aluguel esta em dia porem a dona nao quis me dar o contrato ate hoje mesmo sem contrato a dona pode pedir o despejo mesmo com o aluguel em dia?e quais sao os meus direitos?

    • Wanessa Rengel disse:

      Olá Alessandra, independente de ter um contrato de aluguel por escrito ou verbal, a lei vai ser aplicada. Então, todos os seus direitos como inquilina continuam garantidos, sem problemas. O dono do imóvel só pode encerrar o contrato nas situações desse artigo: https://mellro.com/blog/quebra-de-contrato-de-alguel-pelo-locador/
      Então, se o seu caso não se encaixar nos motivos que tem no artigo que mencionei, o seu dono depende de fazer um acordo com você e que você queira sair. Quando o inquilino não fez nada de errado legalmente falando e o dono não tem os motivos permitidos por lei para pedir o imóvel, o inquilino não é obrigada a sair.
      Obrigada pela sua pergunta! E Lembre-se que, em caso de dúvidas, é sempre bom conversar com um advogado de direito imobiliário, pois ele pode analisar o caso em detalhes e dar uma ajuda mais adequada.

  • Esdras das graças sousa disse:

    Quem tá com contrato indeterminado,e o dono pede o imóvel
    Tenho que mandar pintar o imóvel?

    • Wanessa Rengel disse:

      Olá Esdras, o encerramento é igual para todos os casos. Geralmente, é feito uma vistoria de encerramento e é visto o que o inquilino precisa consertar ou pagar o conserto ao dono. Se o imóvel foi entregue pintado, deve ser devolvido pintado. Obrigada pela sua pergunta!

      E Lembre-se que, em caso de dúvidas, é sempre bom conversar com um advogado de direito imobiliário, pois ele pode analisar o caso em detalhes e dar uma ajuda mais adequada.

  • Raquel Alves Vitório disse:

    Bom dia e se der os 30 dias e o inquilino não encontrar uma casa, o que fazer?

    • Wanessa Rengel disse:

      Olá Raquel! Nesse caso, o proprietário pode entrar com uma ação de despejo ou inquilino e proprietário podem tentar prorrogar mais alguns dias. Lembrando que o inquilino sempre vai ter que pagar esses dias a mais, enquanto estiver morando no imóvel. Obrigada pela sua pergunta e espero ter ajudado. E Lembre-se que, em caso de dúvidas, é sempre bom conversar com um advogado de direito imobiliário, pois ele pode analisar o caso em detalhes e dar uma ajuda mais adequada.

  • Kamila lima disse:

    Boa tarde, preciso de uma casa minha que está alugada para por meu filho, descobri que uma de minhas casas está com o contrato vencido, eu posso pedir a casa para meu filho?

    • Helena Ishigami disse:

      Oi Kamila, pode sim!
      Você só precisa informar o inquilino atual dessa necessidade. No caso do contrato ter vencido se entende que passados 30 dias do término sem o inquilino se mudar ele se renova automaticamente, mas você ainda pode pedir pelo encerramento do novo contrato pela necessidade da moradia. Pode ser que você precise comprovar que seu filho precisa morar nessa casa. Não hesite em procurar um advogado imobiliário!

  • Carlos arielson walylo disse:

    Tenho a casa alugada. E a tres mes atras avisei a imolibiaria que nao iria renovar o contrato que venceria agora e gostaria de so vender o imovel dae eles ofereceram para o equelino e ele nao quiz dae vendi o imovel para outra pessoa so que contrato venceu agora e o equelino nao quer sair do imovel querendo renovar o contrato para mais 2 meses qual e o meu direito agora

    • Helena Ishigami disse:

      Oi Carlos, pelo que eu entendi o novo dono do imóvel não vai querer continuar com o contrato de aluguel com esse inquilino e mesmo assim o inquilino insiste em ficar no imóvel. Nesse caso, o novo dono poderá entrar com um pedido de despejo ao término do contrato, no caso daqui há 2 meses. O que você pode fazer no momento é conversar com esse inquilino e explicar que não existe a possibilidade de renovar o contrato por conta da venda e que ele vai ter esses 2 meses finais pra se organizar e encontrar outra moradia.
      Caso você não consiga chegar em um acordo com o inquilino eu indico que procure uma advogado especializado em direito imobiliário!

  • MARIA CAROLINA DA SILVA SANTOS disse:

    Tem um ano e dois meses que moro em uma casa alugada. Nesse periodo nao foi feito contrato escrito porem mudou de dono pela segunda vez, mas antes de entrar na residencia eu fiz melhorias em questão de: passar massa corrida nas paredes pois era só rebocada; colocar piso na parede da cozinha; os utensílios do banheiro como armario, porta toalha, cantoneira para shampoo e dois pisos restantes que faltava no banheiro; tanque para lavar roupas; pintura externa; troca de internit quebrado; e comeco de uma lavanderia. Tudo isso autorizado pelo primeiro proprietario, mas tambem avisado aos dois proximos proprietarios que compraram a casa. Mesmo assim o segundo proprietario quer o mês de agosto que nem venceu pra ele e o proprietario atual quer q eu retire o tanque do lugar pois nao quer me pagar pelo mesmo. Ja arrumei outra casa estou de mudança. E o atual proprietario quer q eu pague por um suposto contrato q ele fez, mesmo eu nunca tendo assinado e nem visto. O aluguel e todas as dividas estao em dia. E sim foi avisado que o imovel estaria a venda e só faz 2 dias que o atual proprietario comprou. Ainda tenho 30 dias? Tenho direito de receber as melhorias e de quem? Por favor me ajude.

    • Helena Ishigami disse:

      Olá Maria, no seu caso a gente precisa analisar vários pontos diferentes: melhorias e consertos, troca de proprietário e venda do imóvel.
      No caso de melhorias no imóvel o dono atual não tem nenhuma obrigação de restituir o valor que você investiu, pois melhorias não são consideradas reformas estruturais necessárias ao imóvel. Claro, se você conversou com o proprietário e ele combinou de descontar o valor do próximo aluguel não tem problema nenhum, mas ele não é obrigado pela lei do inquilinato a fazer isso. O único momento que o proprietário deve agir é no caso de problemas relacionados à segurança como infiltrações e problemas com a estrutura do imóvel então nesse caso do tanque você pode aceitar que ele não quer pagar ou retirar o tanque como ele mesmo solicitou, infelizmente não tem como reaver esse valor.
      No caso da troca de proprietário o contrato pode se manter ou não, como você disse que não assinou contrato nenhum então o acordo que vai ficar valendo é o que você tinha combinado com o primeiro dono da casa. Você não precisa pagar adiantado, a não ser que vocês conversem e decidam por um novo acordo com datas diferentes e sempre faça um contrato escrito. Não assine nada sem ler e não aceite o contrato que você nem sabia que existe! É bom que você separe os comprovantes de pagamento dos alugueis pra mostrar que está sem dívidas, caso precise.
      Você tem os 30 dias sim pra poder se mudar, esse tempo começa a valer do dia que você é informada sobre a venda do imóvel. Como já se passaram 2 dias você ainda tem 28 dias pra conseguir se organizar, lembrando que você paga o aluguel referente a esse mês normalmente antes de sair.
      Espero que eu tenha conseguido de ajudar, mas não deixe de procurar um advogado especialista em direito imobiliário porque ele vai te ajudar ainda melhor que eu!

  • Robson dos Santos disse:

    Boa noite, moro em uma casa alugada a 6 anos e a 3 não tenho contrato, o proprietário pode acrescentar multa e juros caso o aluguel não seja pago na data estabelecida do antigo contrato?

    • Helena Ishigami disse:

      Olá Robson, quando um contrato vence e não é feito seu encerramento se entende que ele e automaticamente renovado. Sendo assim, ficam valendo os prazos e valores estipulados lá!

  • Cassia Taís Lourenço Silva disse:

    Olá boa tarde, o meu contrato é de 3 anos, ainda falta 1 ano e cinco meses para acabar, o proprietário pediu a casa para o filho morar, na tem melhorias na casa, nem nada pendente. Gostaria de saber o que o inquilino é assegurado, pois se o inquilino quebra o contrato tem q pagar uma multa, e quando o proprietário quebra o contrato? Não paga multa? De que serve o contrato, apenas para assegurar o proprietário? O inquilino como fica nessa história? Da 30 dias, devolve o depósito já q é do inquilino, afinal não necessita de melhorias, e pronto? Pq nós inquilinos temos que pagar multa se quebrar o contrato, e o proprietário não? O contrato só assegura o proprietário.

    • Helena Ishigami disse:

      Olá Cassia, o proprietário não precisa pagar multa por quebra de contrato pois está previsto na lei do inquilinato que ele pode pedir a casa para moradia própria ou de algum parente próximo. O depósito caução deve ser devolvido integralmente já que não houve nenhuma avaria ou falta de pagamento da sua parte.
      Você pode confirmar sobre a lei na SEÇÃO I do CAPÍTULO II.

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