Nos aluguéis de imóvel residencial direto com o proprietário, é muito comum o uso da caução como garantia de aluguel. Nós sabemos como iniciar o aluguel com essa garantia, mas quando o contrato é encerrado, vem a dúvida: o proprietário deve devolver a caução de aluguel?

Então, para ajudar você, hoje vamos falar desse momento do encerramento do contrato de aluguel. Vamos entender o que é direito do inquilino e o que é direito do proprietário sobre a caução de aluguel.

 

Para que serve a caução de aluguel?

A caução em dinheiro serve como uma garantia de aluguel. Isso significa que o inquilino paga a caução com o intuito de dizer: “se acontecer algum problema e eu não conseguir pagar o aluguel e tiver que sair do imóvel, a caução vai garantir que você, proprietário, não fique na mão.” Então, o proprietário pode usar a caução no caso do inquilino ficar devendo o aluguel. Além disso, pode-se usar para pagar algum dano no imóvel, provocado pelo inquilino.

 

Onde fica guardado o dinheiro da caução?

O dinheiro da caução deve ser depositado numa caderneta de poupança, conforme a Lei do inquilinato, n° 8.245 de 1991, seção VII, artigo 38, inciso 2°. O inquilino tem o direito sobre os rendimentos gerados durante o tempo em que o dinheiro estiver depositado.  O proprietário não pode colocar esse dinheiro na conta pessoal e não pode usar esse dinheiro para qualquer coisa. Existe um destino certo para o uso desse dinheiro.

 

Quando retirar o dinheiro da caução da poupança?

O proprietário pode usar o dinheiro da caução somente se o inquilino não tiver pago o aluguel ou se, ao encerrar o aluguel, o inquilino tenha danificado o imóvel. Nesses casos, deve-se calcular a dívida do inquilino para saber se vai sobrar o dinheiro da caução ou não. Se a dívida for menor do que o valor da caução, somado aos rendimentos, o proprietário fica com o valor que cobre a dívida e é obrigado a devolver a caução restante. Se a dívida for maior do que o valor da caução + os rendimentos, o valor total da caução é abatido e o inquilino deve pagar o restante da dívida.

 

E se o inquilino estiver em dia e com o imóvel em bom estado, o que acontece?

Ao final do aluguel, se estiver tudo certo com os pagamentos e o estado do imóvel, o proprietário deve devolver o dinheiro da caução, junto com os rendimentos da poupança. É nesse momento que o proprietário e o inquilino fazem o resgate do dinheiro que está na caderneta de poupança.

 

Como saber o valor da caução que o proprietário deve devolver?

Veja quanto o inquilino deve ter ao final do aluguel. Lembre-se que esse é um exercício e as taxas de rendimento e valores mudam para cada caso e época. Ok?

Na nossa história, vamos usar o valor de aluguel de R$ 1.000,00 (um mil) por mês e a garantia de 3 cauções de aluguel. Vamos imaginar que o contrato de aluguel era de 12 meses e o aluguel durou 24 meses. Ocorreu de janeiro de 2018 até janeiro de 2020.

Você vai precisar saber:

• Qual foi a data de depósito da caução na poupança;
• O valor do depósito em dinheiro;
• Em qual data o dinheiro foi ou vai ser retirado.

Ao usar a calculadora do Banco Central, o inquilino da nossa história deve receber de volta o total de R$ 3.272,32. Ou seja, o proprietário não devolve somente o valor da caução.

 

Clique aqui para ir para a calculadora de correção para a poupança, criada pelo Banco Central. BCB – Calculadora do cidadão

E quando o inquilino deixou de pagar o aluguel, como fazer?

Agora que sabemos qual o valor total da caução ao final do aluguel, já podemos calcular outras situações. Digamos que o inquilino não pagou 2 meses de aluguel. Então, vamos usar a nossa mesma história, mas acrescentar, a correção monetária, os juros e multa por atraso no aluguel. Cada contrato pode mudar e alguns podem o usar como índice de correção o IGPM ou ainda o IPCA. O IPCA (Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo), segundo o TJ-PR, é o mais indicado por refletir melhor a inflação. Então, sempre leia o seu contrato de aluguel para saber.

Dados importantes:

• Valor do aluguel: R$ 1.000,00 (um mil)
• Número de parcelas em atraso: 2
• Taxa de juros: 1% ao mês
• Taxa de multa: 2%
• IPCA jan/2020: 0,15%
• Data de saída: 20.01.2019

Veja como fica um encerramento de contrato nesse caso. Como fica a conta se o inquilino pedir para abater a dívida do valor da caução?

Cálculo

Parcelas de aluguel em atraso:

• com vencimento em 01.12.2018

Valores:

Inicial do aluguel: R$ 1.000,00 +

Com multa de 2%: R$ 1.020,00 +

Atualizado pelo IPCA jan/2019 (0,15%): R$ 1.021,53 +

Aplicado juros até dia 20.01.19: R$ 1.038,06

 

• com vencimento em 01.01.2019

Valor: R$ 1.000,00 +

Valor com multa de 2%: R$ 1.020,00

(Nesse caso, não se corrige o valor e nem aplica juros, porque os pagamentos serão realizados dentro do mesmo mês de vencimento)

O valor total da dívida de aluguel é de R$ 2.058,06 (R$ 1.038,06 + R$ 1.020,00)

Lembra que o valor da caução que o proprietário iria devolver era de R$ 3.272,32?

Então é só abater o valor da dívida desse valor da caução. O valor que o inquilino irá receber é de R$ 1.214,26.

 

Se você quer calcular a dívida de aluguéis em atraso, pode experimentar essa ferramenta da Cálculo Exato: clique aqui.

 

Quem tem o dever de abrir a caderneta de poupança e fazer o depósito da caução?

Normalmente quando vamos alugar um imóvel entregamos o dinheiro da caução diretamente ao proprietário, contudo a Lei de inquilinato nos diz em seu Art. 38, §2º que deve ser aberta uma caderneta de poupança.

Neste momento surge a dúvida de quem deve abrir esta conta e depositar o dinheiro lá. Por isso criou-se a resolução BNH Nº 09/1979, indicando que o inquilino é quem deve depositar o valor referente a caução, pois é ele quem está dando esta quantia em garantia.

Esta resolução indica que, a conta poupança deve ser conjunta, porém não solidária, isso quer dizer que os dois terão acesso a ela, contudo, para haver movimentação é necessário a expressa autorização de ambos.

Sendo assim, o dinheiro permanecerá depositado até o termino do contrato, quando o inquilino, ou se for o caso, o proprietário poderá resgatar os valores.

 

Após a saída do inquilino, quanto tempo o proprietário tem para devolver a caução?

Quando vemos a lei de inquilinato, infelizmente ela não indica quanto tempo o proprietário tem para devolver a caução, contudo, a pratica nos mostra que o prazo razoável para esta devolução seria com a entrega das chaves.

Ou seja, após o termino da relação contratual deve haver uma vistoria no imóvel para que seja verificada a necessidade de eventuais reparos no imóvel.

Calculados estes custos o proprietário fará a devida comunicação ao inquilino e prestará as devidas contas e efetuará a devolução correspondente ao inquilino.

Vamos a um exemplo?

Digamos que a pessoa tenha alugado o imóvel ao valor de R$ 1.000,00 (um mil) reais por mês, logo, sua caução seria de R$3.000,00 (três mil) reais.

Lembre-se que, o valor máximo previsto em Lei, para a caução, corresponde a 3 aluguéis.

Nesse caso, consideramos que o inquilino cumpriu inteiramente o contrato, não restando nenhum aluguel pendente de pagamento. No entanto, na vistoria de entrega, o proprietário nota que infelizmente o imóvel necessitará de pintura, troca de um espelho e um box de banheiro quebrados:

A pintura custará R$ 400,00

O Espelho custará R$ 50,00

O Box custará R$ 600,00

Portanto, o proprietário do nosso exemplo deverá restituir, na entrega das chaves, todo o valor depositado, menos R$ 1.050,00 (um mil e cinquenta) reais ao inquilino. O proprietário utilizará esse valor para realizar os reparos no imóvel.

Dizemos todo o valor depositado, pois os rendimentos gerados pela poupança são do inquilino conforme mencionamos anteriormente.

 

Se o proprietário não quiser devolver a caução, o que acontece?

Conforme vimos anteriormente, o proprietário deve devolver a caução e/ou emitir autorização para o inquilino fazer o levantamento junto a conta aberta para esta finalidade, após o termino da relação contratual e os devidos descontos, sejam eles, alugueis em atraso e/ou reparos no imóvel.

Caso o proprietário se negue a fazer isto, o inquilino deverá notifica-lo por escrito, fixando prazo razoável para a devolução.

Após o prazo que constar na notificação se esgotar e mesmo assim o proprietário se recusar a devolver, o inquilino poderá entrar com ação judicial para que haja a devolução forçada destes valores.

Este procedimento é simples, basta juntar todos os documentos relativos a locação, tais como, contratos, recibos de aluguel, termos de quitação e rescisão contratuais se houverem, a notificação para devolução e seus documentos pessoais.

Vale ressaltar que, você deverá corrigir o valor devolvido conforme os rendimentos da poupança, bem como, juros de mora. Neste momento, indicamos que você procure um profissional de sua confiança para realizar o trabalho.

 

Enfim!

Agora você já pode ter um pouco mais de informação sobre a caução em dinheiro, principalmente se o proprietário deve devolver a caução de aluguel. Além disso, é sempre importante você ler com atenção o seu contrato de aluguel. E ainda, em caso de dúvidas sobre algo que esteja acontecendo, sempre busque se informar com um advogado. Isso tudo vai ajudar você a fazer as coisas do jeito certo e garantir os seus direitos.

 

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