Rescisão de contrato de aluguel pelo locatário

Rescisão de contrato de aluguel residencial pelo locatário

Você deve estar se perguntando com funciona a rescisão de contrato de aluguel pelo locatário (inquilino). Então, vamos abordar alguns detalhes para que você descubra qual o seu tipo de contrato e saber mais sobre a multa de quebra de contato.

Sempre que iniciamos um novo aluguel, o contrato é a parte fundamental do processo. Isso porque é ele quem vai determinar as regras e principalmente, vai informar como fazer a rescisão do contrato de aluguel da forma correta. Por isso, fique atento às cláusulas sobre encerramento de contrato e penalidades. É nessas cláusulas que você vai encontrar detalhes sobre multa, prazos para informar o encerramento e tudo mais.

O caso que estamos abordando nesse artigo é do inquilino (locatário) que deseja sair do imóvel. Geralmente, para ir para um espaço maior ou menor, com custos menores ou mudança de região. Se você é o inquilino, está com os pagamentos em dia e está seguindo o contrato de aluguel certinho, o encerramento vai ser bem simples. Acompanhe abaixo:

 

O tempo do contrato de aluguel define se há multa

Quando o motivo para rescindir o contrato não envolver falta de pagamento, o tempo de aluguel que foi combinado influencia em como esse encerramento vai acontecer. Nesse sentido, o tempo do contrato influencia se há multa e no cálculo dessa multa contratual. Ainda assim, há que se atentar para saber se o seu contrato é por tempo determinado ou indeterminado.

Vamos descobrir primeiro como está o seu contrato e há quanto tempo o você, inquilino, está morando no imóvel. A regra é:

  • se você ainda não completou o tempo que está no contrato, o contrato ainda é com prazo determinado e vai ter a incidência de multa por encerramento.
  • Se você já cumpriu o prazo do contrato e continuou no imóvel, o contrato passa a ser de prazo indeterminado. E então a saída é bem mais simples.

Exemplo: se o seu contrato for de 12 meses e você está morando há 6 meses no imóvel, o seu contrato ainda é considerado de prazo determinado. Isso significa que você, inquilino, precisa pagar uma multa de quebra de contrato para sair do imóvel. Por outro lado, se o seu contrato for de 12 meses e você já está morando há 20 meses no imóvel, o seu contrato passou a ser por prazo indeterminado. Isso significa que basta você comunicar com 30 dias de antecendência a sua saída do imóvel e não vai ter multa por quebra de contrato a pagar.

 

Contrato de aluguel Mellro

Como é o cálculo da multa por encerramento de contrato com prazo determinado?

O cálculo é feito de acordo com o tempo que falta para finalizar o prazo do contrato de aluguel. Sabemos que a lei do inquilinato não define um valor, apenas que o proprietário tem o direito de cobrar uma multa proporcional ao tempo que falta no contrato e que essa multa não seja abusiva.

Mais uma vez, ter um contrato de aluguel ajuda muito. Isso porque na hora de assinar o contrato, proprietário e inquilino já podem observar qual é o cálculo da multa que vai ser cobrada caso o inquilino encerre o contrato antes tempo. Todas as respostas certas sobre multa para os seu caso específico estão no seu contrato, geralmente na cláusula de nome: Penalidades.

O que se pratica no meio imobiliário varia entre uma multa de 3 aluguéis aplicado ao prazo total do contrato, ou pode-se estipular uma porcentagem sobre os meses de aluguel que faltam. Assim sendo, uma regra que deve ser seguida sempre é a de que a multa seja aplicada sobre os meses que faltam para encerrar o contrato. Então vamos aos exemplos:

Exemplo 1:

  • Duração do contrato: 24 meses;
  • Período que o inquilino está no imóvel: 20 meses;
  • Tempo que falta para terminar o prazo do contrato: 4 meses;
  • Valor mensal do aluguel: R$ 1.000,00;
  • Multa para encerramento de contrato: 3 aluguéis.

O que temos aqui? R$ 3.000,00 de multa referente à 3 aluguéis e faltam 4 meses para cumprir o prazo do contrato. Então, primeiro a gente tem que definir o valor da multa mensalmente. Pegamos R$ 3.000,00 (3 aluguéis) e dividimos por 24 (número de meses do contrato). Assim, teremos o valor mensal da multa: R$ 125,00 por mês. Agora vamos pegar esse valor de R$ 125,00 e multiplicar por 4 meses (que falta cumprir). O valor da multa é de: R$ 500,00.

3.000,00/24=125,00 (valor mensal da multa)

4×125,00=500,00 (valor da multa a ser paga pelo inquilino)

 

Exemplo 2:

  • Duração do contrato: 30 meses;
  • Período que o inquilino está no imóvel: 25 meses;
  • Tempo que falta para terminar o prazo do contrato: 5 meses;
  • Valor mensal do aluguel: R$ 800,00;
  • Multa para encerramento de contrato: 30% do valor total dos aluguéis que faltam.

Só para exemplificar, vamos pegar o valor do aluguel de R$ 800,00 e multiplicar por 5 meses (que são os meses que faltam para finalizar o contrato). Teremos um total de R$ 4.000,00. Vamos descobrir quanto é 30% desse valor. Então o valor da multa fica R$ 1.200,00. (30% de R$4.000,00)

800,00×5=4.000,00

30% de 4.000,00=1.200,00

 

Exemplo 3:

  • Duração do contrato: 12 meses;
  • Período que o inquilino está no imóvel: 24 meses;
  • Tempo que falta para terminar o prazo do contrato: 0 meses;
  • Valor mensal do aluguel: R$ 800,00;
  • Multa para encerramento de contrato: 15% do valor total dos aluguéis que faltam.

Agora, esse inquilino já cumpriu o contrato de aluguel, pois o contrato era de 1 ano e ele ficou 2 anos morando no imóvel. Por isso não há multa por encerramento de contrato, pois ele já está na situação de contrato por prazo indeterminado.

 

Quanto tempo deve-se avisar o proprietário antes de sairQuanto tempo antes deve-se avisar sobre a saída do imóvel?

O tempo que o proprietário deve ser comunicado é igual para todos os tipos de contrato de aluguel. Logo, sempre que o inquilino desejar sair, ele deve comunicar o proprietário 30 dias antes de sair do imóvel e entregar as chaves. Caso o inquilino não avise com essa antecedência, o proprietário tem o direito, por lei, de cobrar mais 1 aluguel, além do aluguel do mês vigente.

Esse período de 30 dias pode ser aproveitado para que sejam feitas as reformas de entrega, pintura e tudo mais. Isso porque o inquilino só pode entregar as chaves depois do imóvel estar nas mesmas condições de quando o inquilino entrou (com exceção de degradação ao longo do tempo ou uso natural). Se a chave for devolvida no 30° dia e ainda tiver que fazer a reforma, o inquilino continua pagando o aluguel proporcional pelo tempo que o imóvel estiver sendo reformado.

 

Indicações finais

Sabemos que há situações em que a rescisão de contrato de aluguel pelo locatário (inquilino) vai ter multas ou não por quebra de contrato. Esteja atento ao seu contrato de aluguel desde o início, cuide com o prazo de comunicação de saída e principalmente quanto à reforma. Se houver descuido, ao contrário de pagar apenas a multa de quebra de contrato, ainda terá que pagar as multas adicionais por não avisar com antecedência e sobre a reforma.

Quanto à reforma de entrega, ainda vamos abordar mais adiante, mas alguns inquilinos preferem pagar o valor da reforma, ou deixar a garantia caução como uma forma de pagar essa reforma. Daí então, o proprietário conduz a reforma que for necessária depois da entrega das chaves. Vale uma conversa para negociar.

 

 

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