Rescisão de contrato de aluguel pelo locatário

Rescisão de contrato de aluguel residencial pelo locatário

Você deve estar se perguntando com funciona a rescisão de contrato de aluguel pelo locatário (inquilino). Então, vamos abordar alguns detalhes para que você descubra qual o seu tipo de contrato e saber mais sobre a multa de quebra de contato.

Sempre que iniciamos um novo aluguel, o contrato é a parte fundamental do processo. Isso porque é ele quem vai determinar as regras e principalmente, vai informar como fazer a rescisão do contrato de aluguel da forma correta. Por isso, fique atento às cláusulas sobre encerramento de contrato e penalidades. É nessas cláusulas que você vai encontrar detalhes sobre multa, prazos para informar o encerramento e tudo mais.

O caso que estamos abordando nesse artigo é do inquilino (locatário) que deseja sair do imóvel. Geralmente, para ir para um espaço maior ou menor, com custos menores ou mudança de região. Se você é o inquilino, está com os pagamentos em dia e está seguindo o contrato de aluguel certinho, o encerramento vai ser bem simples. Acompanhe abaixo:

 

O tempo do contrato de aluguel define se há multa

Quando o motivo para rescindir o contrato não envolver falta de pagamento, o tempo de aluguel que foi combinado influencia em como esse encerramento vai acontecer. Nesse sentido, o tempo do contrato influencia se há multa e no cálculo dessa multa contratual. Ainda assim, há que se atentar para saber se o seu contrato é por tempo determinado ou indeterminado.

Vamos descobrir primeiro como está o seu contrato e há quanto tempo o você, inquilino, está morando no imóvel. A regra é:

  • Se você ainda não completou o tempo que está no contrato, o contrato ainda é com prazo determinado e vai ter a incidência de multa por encerramento.
  • Se você já cumpriu o prazo do contrato e continuou no imóvel, o contrato passa a ser de prazo indeterminado. E então a saída é bem mais simples.

Exemplo: se o seu contrato for de 12 meses e você está morando há 6 meses no imóvel, o seu contrato ainda é considerado de prazo determinado. Isso significa que você, inquilino, precisa pagar uma multa de quebra de contrato para sair do imóvel. Por outro lado, se o seu contrato for de 12 meses e você já está morando há 20 meses no imóvel, o seu contrato passou a ser por prazo indeterminado. Isso significa que basta você comunicar com 30 dias de antecendência a sua saída do imóvel e não vai ter multa por quebra de contrato a pagar.

 

Como é o cálculo da multa por encerramento de contrato com prazo determinado?

O cálculo é feito de acordo com o tempo que falta para finalizar o prazo do contrato de aluguel. Sabemos que a lei do inquilinato não define um valor, apenas que o proprietário tem o direito de cobrar uma multa proporcional ao tempo que falta no contrato e que essa multa não seja abusiva.

Mais uma vez, ter um contrato de aluguel ajuda muito. Isso porque na hora de assinar o contrato, proprietário e inquilino já podem observar qual é o cálculo da multa que vai ser cobrada caso o inquilino encerre o contrato antes tempo. Todas as respostas certas sobre multa para os seu caso específico estão no seu contrato, geralmente na cláusula de nome: Penalidades.

O que se pratica no meio imobiliário varia entre uma multa de 3 aluguéis aplicado ao prazo total do contrato, ou pode-se estipular uma porcentagem sobre os meses de aluguel que faltam. Assim sendo, uma regra que deve ser seguida sempre é a de que a multa seja aplicada sobre os meses que faltam para encerrar o contrato. Então vamos aos exemplos:

Exemplo 1:

  • Duração do contrato: 24 meses;
  • Período que o inquilino está no imóvel: 20 meses;
  • Tempo que falta para terminar o prazo do contrato: 4 meses;
  • Valor mensal do aluguel: R$ 1.000,00;
  • Multa para encerramento de contrato: 3 aluguéis.

O que temos aqui? R$ 3.000,00 de multa referente à 3 aluguéis e faltam 4 meses para cumprir o prazo do contrato. Então, primeiro a gente tem que definir o valor da multa mensalmente. Pegamos R$ 3.000,00 (3 aluguéis) e dividimos por 24 (número de meses do contrato). Assim, teremos o valor mensal da multa: R$ 125,00 por mês. Agora vamos pegar esse valor de R$ 125,00 e multiplicar por 4 meses (que falta cumprir). O valor da multa é de: R$ 500,00.

3.000,00/24=125,00 (valor mensal da multa)

4×125,00=500,00 (valor da multa a ser paga pelo inquilino)

 

Exemplo 2:

  • Duração do contrato: 30 meses;
  • Período que o inquilino está no imóvel: 25 meses;
  • Tempo que falta para terminar o prazo do contrato: 5 meses;
  • Valor mensal do aluguel: R$ 800,00;
  • Multa para encerramento de contrato: 30% do valor total dos aluguéis que faltam.

Só para exemplificar, vamos pegar o valor do aluguel de R$ 800,00 e multiplicar por 5 meses (que são os meses que faltam para finalizar o contrato). Teremos um total de R$ 4.000,00. Vamos descobrir quanto é 30% desse valor. Então o valor da multa fica R$ 1.200,00. (30% de R$4.000,00)

800,00×5=4.000,00

30% de 4.000,00=1.200,00

 

Exemplo 3:

  • Duração do contrato: 12 meses;
  • Período que o inquilino está no imóvel: 24 meses;
  • Tempo que falta para terminar o prazo do contrato: 0 meses;
  • Valor mensal do aluguel: R$ 800,00;
  • Multa para encerramento de contrato: 15% do valor total dos aluguéis que faltam.

Agora, esse inquilino já cumpriu o contrato de aluguel, pois o contrato era de 1 ano e ele ficou 2 anos morando no imóvel. Por isso não há multa por encerramento de contrato, pois ele já está na situação de contrato por prazo indeterminado.

 

Em caso de rescisão de contrato de aluguel pelo locatário, avise com antecedência a saída do imóvelQuanto tempo antes deve-se avisar sobre a saída do imóvel?

O tempo que o proprietário deve ser comunicado é igual para todos os tipos de contrato de aluguel. Logo, sempre que o inquilino desejar sair, ele deve comunicar o proprietário 30 dias antes de sair do imóvel e entregar as chaves. Caso o inquilino não avise com essa antecedência, o proprietário tem o direito, por lei, de cobrar mais 1 aluguel, além do aluguel do mês vigente.

Esse período de 30 dias pode ser aproveitado para que sejam feitas as reformas de entrega, pintura e tudo mais. Isso porque o inquilino só pode entregar as chaves depois do imóvel estar nas mesmas condições de quando o inquilino entrou (com exceção de degradação ao longo do tempo ou uso natural). Se a chave for devolvida no 30° dia e ainda tiver que fazer a reforma, o inquilino continua pagando o aluguel proporcional pelo tempo que o imóvel estiver sendo reformado.

 

Indicações finais

Sabemos que há situações em que a rescisão de contrato de aluguel pelo locatário (inquilino) vai ter multas ou não por quebra de contrato. Esteja atento ao seu contrato de aluguel desde o início, cuide com o prazo de comunicação de saída e principalmente quanto à reforma. Se houver descuido, ao contrário de pagar apenas a multa de quebra de contrato, ainda terá que pagar as multas adicionais por não avisar com antecedência e sobre a reforma.

Quanto à reforma de entrega, ainda vamos abordar mais adiante, mas alguns inquilinos preferem pagar o valor da reforma, ou deixar a garantia caução como uma forma de pagar essa reforma. Daí então, o proprietário conduz a reforma que for necessária depois da entrega das chaves. Vale uma conversa para negociar.

 

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