Rescisão de contrato de aluguel pelo locatário
Contrato

Rescisão de contrato de aluguel residencial pelo locatário

20/05/2020 Por 7 minutos de leitura

Você deve estar se perguntando com funciona a rescisão de contrato de aluguel pelo locatário (inquilino). Então, vamos abordar alguns detalhes para que você descubra qual o seu tipo de contrato e saber mais sobre a multa de quebra de contato.

Sempre que iniciamos um novo aluguel, o contrato é a parte fundamental do processo. Isso porque é ele quem vai determinar as regras e principalmente, vai informar como fazer a rescisão do contrato de aluguel da forma correta. Por isso, fique atento às cláusulas sobre encerramento de contrato e penalidades. É nessas cláusulas que você vai encontrar detalhes sobre multa, prazos para informar o encerramento e tudo mais.

O caso que estamos abordando nesse artigo é do inquilino (locatário) que deseja sair do imóvel. Geralmente, para ir para um espaço maior ou menor, com custos menores ou mudança de região. Se você é o inquilino, está com os pagamentos em dia e está seguindo o contrato de aluguel certinho, o encerramento vai ser bem simples. Acompanhe abaixo:

O tempo do contrato de aluguel define se há multa

Quando o motivo para rescindir o contrato não envolver falta de pagamento, o tempo de aluguel que foi combinado influencia em como esse encerramento vai acontecer. Nesse sentido, o tempo do contrato influencia se há multa e no cálculo dessa multa contratual. Ainda assim, há que se atentar para saber se o seu contrato é por tempo determinado ou indeterminado.

Vamos descobrir primeiro como está o seu contrato e há quanto tempo o você, inquilino, está morando no imóvel. A regra é:

  • Se você ainda não completou o tempo que está no contrato, o contrato ainda é com prazo determinado e vai ter a incidência de multa por encerramento.
  • Se você já cumpriu o prazo do contrato e continuou no imóvel, o contrato passa a ser de prazo indeterminado. E então a saída é bem mais simples.

Exemplo: se o seu contrato for de 12 meses e você está morando há 6 meses no imóvel, o seu contrato ainda é considerado de prazo determinado. Isso significa que você, inquilino, precisa pagar uma multa de quebra de contrato para sair do imóvel. Por outro lado, se o seu contrato for de 12 meses e você já está morando há 20 meses no imóvel, o seu contrato passou a ser por prazo indeterminado. Isso significa que basta você comunicar com 30 dias de antecendência a sua saída do imóvel e não vai ter multa por quebra de contrato a pagar.

Como é o cálculo da multa por encerramento de contrato com prazo determinado?

O cálculo é feito de acordo com o tempo que falta para finalizar o prazo do contrato de aluguel. Sabemos que a lei do inquilinato não define um valor, apenas que o proprietário tem o direito de cobrar uma multa proporcional ao tempo que falta no contrato e que essa multa não seja abusiva.

Mais uma vez, ter um contrato de aluguel ajuda muito. Isso porque na hora de assinar o contrato, proprietário e inquilino já podem observar qual é o cálculo da multa que vai ser cobrada caso o inquilino encerre o contrato antes tempo. Todas as respostas certas sobre multa para os seu caso específico estão no seu contrato, geralmente na cláusula de nome: Penalidades.

O que se pratica no meio imobiliário varia entre uma multa de 3 aluguéis aplicado ao prazo total do contrato, ou pode-se estipular uma porcentagem sobre os meses de aluguel que faltam. Assim sendo, uma regra que deve ser seguida sempre é a de que a multa seja aplicada sobre os meses que faltam para encerrar o contrato. Então vamos aos exemplos:

Exemplo 1:

  • Duração do contrato: 24 meses;
  • Período que o inquilino está no imóvel: 20 meses;
  • Tempo que falta para terminar o prazo do contrato: 4 meses;
  • Valor mensal do aluguel: R$ 1.000,00;
  • Multa para encerramento de contrato: 3 aluguéis.

O que temos aqui? R$ 3.000,00 de multa referente à 3 aluguéis e faltam 4 meses para cumprir o prazo do contrato. Então, primeiro a gente tem que definir o valor da multa mensalmente. Pegamos R$ 3.000,00 (3 aluguéis) e dividimos por 24 (número de meses do contrato). Assim, teremos o valor mensal da multa: R$ 125,00 por mês. Agora vamos pegar esse valor de R$ 125,00 e multiplicar por 4 meses (que falta cumprir). O valor da multa é de: R$ 500,00.

3.000,00/24=125,00 (valor mensal da multa)

4×125,00=500,00 (valor da multa a ser paga pelo inquilino)

Exemplo 2:

  • Duração do contrato: 30 meses;
  • Período que o inquilino está no imóvel: 25 meses;
  • Tempo que falta para terminar o prazo do contrato: 5 meses;
  • Valor mensal do aluguel: R$ 800,00;
  • Multa para encerramento de contrato: 30% do valor total dos aluguéis que faltam.

Só para exemplificar, vamos pegar o valor do aluguel de R$ 800,00 e multiplicar por 5 meses (que são os meses que faltam para finalizar o contrato). Teremos um total de R$ 4.000,00. Vamos descobrir quanto é 30% desse valor. Então o valor da multa fica R$ 1.200,00. (30% de R$4.000,00)

800,00×5=4.000,00

30% de 4.000,00=1.200,00

Exemplo 3:

  • Duração do contrato: 12 meses;
  • Período que o inquilino está no imóvel: 24 meses;
  • Tempo que falta para terminar o prazo do contrato: 0 meses;
  • Valor mensal do aluguel: R$ 800,00;
  • Multa para encerramento de contrato: 15% do valor total dos aluguéis que faltam.

Agora, esse inquilino já cumpriu o contrato de aluguel, pois o contrato era de 1 ano e ele ficou 2 anos morando no imóvel. Por isso não há multa por encerramento de contrato, pois ele já está na situação de contrato por prazo indeterminado.

 

Em caso de rescisão de contrato de aluguel pelo locatário, avise com antecedência a saída do imóvelQuanto tempo antes deve-se avisar sobre a saída do imóvel?

O tempo que o proprietário deve ser comunicado é igual para todos os tipos de contrato de aluguel. Logo, sempre que o inquilino desejar sair, ele deve comunicar o proprietário 30 dias antes de sair do imóvel e entregar as chaves. Caso o inquilino não avise com essa antecedência, o proprietário tem o direito, por lei, de cobrar mais 1 aluguel, além do aluguel do mês vigente.

Esse período de 30 dias pode ser aproveitado para que sejam feitas as reformas de entrega, pintura e tudo mais. Isso porque o inquilino só pode entregar as chaves depois do imóvel estar nas mesmas condições de quando o inquilino entrou (com exceção de degradação ao longo do tempo ou uso natural). Se a chave for devolvida no 30° dia e ainda tiver que fazer a reforma, o inquilino continua pagando o aluguel proporcional pelo tempo que o imóvel estiver sendo reformado.

Indicações finais

Sabemos que há situações em que a rescisão de contrato de aluguel pelo locatário (inquilino) vai ter multas ou não por quebra de contrato. Esteja atento ao seu contrato de aluguel desde o início, cuide com o prazo de comunicação de saída e principalmente quanto à reforma. Se houver descuido, ao contrário de pagar apenas a multa de quebra de contrato, ainda terá que pagar as multas adicionais por não avisar com antecedência e sobre a reforma.

Quanto à reforma de entrega, ainda vamos abordar mais adiante, mas alguns inquilinos preferem pagar o valor da reforma, ou deixar a garantia caução como uma forma de pagar essa reforma. Daí então, o proprietário conduz a reforma que for necessária depois da entrega das chaves. Vale uma conversa para negociar.

 

A Mellro – Aluguel direto com o dono – tem a missão de proporcionar a melhor experiência para você que pretende encontrar um imóvel para morar ou um inquilino para o seu imóvel. E ainda você pode fazer análise de CPF e negociar o aluguel usando um contrato eletrônico.

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10 Comments

  • Valentim disse:

    O locador tem contrato de 36 meses, já passaram 28 meses para findar o prazo de locação. O locador é idoso,, tem só este imóvel e precisa dele para morar com sua esposa. Ele pode pedir recisão de contrato para uso próprio.?

    • Wanessa Rengel disse:

      Olá Valentim,

      Então, é importante ver o que foi colocado no contrato assinado. A lei permite um encerramento antes do prazo desde a justificativa seja de comum acordo entre inquilino e proprietário. Então, ter uma relação legal com o inquilino é bem importante nessas horas.🙂

      Se o contrato fosse verbal, o dono não poderia pedir o imóvel antes do prazo estipulado no contrato (veja no artigo 4º, da lei nº 8245, 1991). Quando concluir os 36 meses, no caso desse dono especificamente, ele vai pode pedir o imóvel sem precisar dar justificativa nenhuma.

      Aqui na Mell.ro, já funciona diferente. Baseado na realidade dos inquilinos e proprietários, nós criamos uma cláusula que permite o encerramento do contrato antes do prazo, tanto ao dono quanto ao inquilino, desde que a parte que quer encerrar pague uma multa à parte que está sendo lesada. Achamos mais justo e realista assim.

      Obrigada pela sua pergunta!

  • Jurema Carvalho disse:

    Meu inquilino quer rescindir o contrato pque não está podendo pagar o aluguel. A corretora pediu para não cobrar multa da rescisão, devido ao motivo financeiro do inquilino. O contrato é de 30 meses, ele ficou no imóvel 10 meses. O que vcs acham? A legação da corretora, é que vai ter que contratar advogado e vai gastar…

    • Wanessa Rengel disse:

      Olá Jurema!
      Eu sugiro você seguir a indicação da sua corretora. Por lei, você pode pedir a multa, mas se ele já está encerrando o contrato para evitar deixar você na mão com atraso do aluguel, cabe um bom senso e pensar em flexibilizar. Afinal, você vai estar evitando muita dor de cabeça!
      Mas isso é o que achamos, né? Avalie o quanto você vai gastar se tentar fazer de forma judicial o recebimento. Ou ainda, se o inquilino resolver ficar para não pagar multa, mas atrasar o aluguel.
      O quanto antes ele sair, mais cedo você pode alugar para outra pessoa.
      Obrigada pela sua pergunta!

  • Jéssica disse:

    Bom dia! Por favor, tenho uma dúvida.
    Eu aluguei um apartamento por 30 meses.
    Porém esse é o 4 dia corrido que estou com imóvel . Fechei contrato do aluguel na sexta-feira e hoje é segunda-feira. Porém ao entrada no apartamento para uma vistoria, temos paredes muito sujas sem pintura alguma, pisos da cozinha quebrado , apartamento completamente engordurado e algumas anomalias. Mas já assinei o contrato e paguei o calção pois visitei o apartamento é visto que no contrato falava da conservação eu entendo que eles arrumariam tudo para me entregar.

    Segundo a imobiliária eu posso ficar com apartamento assim e desenvolver nas mesmas condições. Porém no contrato fala sobre receber o apartamento devidamente pintado e conservado. Eles não realizando os devidos reparos eu posso pedir minha caução R$ 3.900,00de volta e os R$ 300 da reserva do apartamento.
    Pois estou preocupada com essas condições da imobiliária. E são coisas simples de ser resolvidos e não quero ser responsáveis por ela. Até pq o contrato informa que posso recorrer sobre anomalias em até 15 dias com a imobiliárias. E não posso arcar com a situação lá já pedi o destrato da atual residência e irei gastar com pintura. Pode me ajudar ?

    Gostei muito do site de vocês. Obrigada.

    • Wanessa Rengel disse:

      Olá Jéssica! Vou te dizer que aqui na Mell.ro nós ouvimos mais inquilinos com essa sua dificuldade. Isso gerou a necessidade na gente de inserir cláusulas especificas sobre isso no contrato que disponibilizamos aqui.

      Como a sua negociação é com a imobiliária, eu sugiro buscar um advogado. Porque a lei não é muito clara sobre o seu caso e não define nada muito bem. Então, você precisa de apoio jurídico para conduzir esse caso e revisar as cláusulas dos contrato.

      Obrigada pelo seu comentário e espero ter ajudado!

  • Roberto Galhardo disse:

    Olá,
    Aluguei meu imóvel a 3 meses através de uma imobiliaria onde o primeiro aluguel foi dela e pago 10% todo mês pela administração.
    Hj fui informado que a inquilina será transferida pela empresa onde trabalha para SPe que diante disto está isenta de pagar a multa contratual.
    Gostaria de saber como fica esse valor pago a imobiliaria , pq durante 3 meses eu recebi 2 alugueis e a imobiliaria 1,2 aluguel.
    Se for alugar novamente este imóvel por esta mesma imobiliaria terei de pagar tudo de novo?
    A imobilaria teria que me devolver algum valor já que o contrato era de 30 meses e ela já recebeu praticamente o dela antecipado ?
    Devo exigir uma carta do RH da empresa comunicando a transferência da inquilina de cidade?
    Att.

    • Wanessa Rengel disse:

      Boa tarde Roberto! No geral, é assim mesmo que ocorre na contratação do serviço da imobiliária. E no caso do seu inquilino, de fato, o encerramento de contrato por mudança de cidade ocasionada pela empresa não gera multa contratual.

      Como a Mellro não é uma imobiliária, mas sim uma garantidora de pagamentos, a gente não sabe os detalhes das regras aplicadas às imobiliárias.

      A lei do inquilinato só fala que o dono pode terceirizar a administração do aluguel, mas não define regras. No SECOVI, que é o sindicato da habitação e condomínios, é possível que você saiba melhor o que fazer e o que você pode cobrar da sua imobiliária. Você pode procurar o SECOVI do seu estado ou, se tiver, busque o da sua cidade. Eles vão poder te ajudar melhor.🙂

      Esperamos que você consiga resolver a sua situação!

  • Isabel dorneles disse:

    olá boa tarde
    aluguei uma loja por 6 meses no valor de 1000.
    porem a inquilina depois de estar instalada no imovel veio informar que só poderia pagar 800.
    aceitei o valor , porém, a mesma depois de 2 meses informou que vai sair pois previsa de mais espaço para ampliar o negócio. como devo proceder quanto a multa? desde já agradeço a equipe

    • Wanessa Rengel disse:

      Olá Isabel!

      A nossa garantidora só trabalha com aluguel residencial. Apesar de algumas partes da lei valerem para todo tipo de aluguel de imóvel, sabemos que há uma seção específica para os aluguéis comerciais. Infelizmente não temos como te responder essa pergunta. 😔

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